日前，苏女士向九派新闻财经记者反映，2024年10月，她以近600万元的价格竞得长沙市望城区一栋别墅。竞拍前，法院拍卖公告明确标注该别墅“精装”。
收房时，苏女士却发现别墅遭大面积破坏，房屋已丧失基本的居住使用功能。苏女士当即拒绝收房，并就收房现状与拍卖公告严重不符一事提出执行异议，要求法院撤销拍卖、退还购房款。
苏女士竞拍的“精装”别墅。图/受访者提供
2025年6月，长沙市望城区法院驳回其执行异议；经长沙市中级人民法院发回重审后，望城区法院再次驳回；2026年6月23日，长沙中院作出终审裁定，认定望城区法院拍卖公告存在严重程序瑕疵，撤销拍卖成交裁定，责令该院在裁定生效之日起十五日内全额返还购房款。
然而，截至8月26日，终审裁定生效已逾两月，苏女士暂未收到任何款项。苏女士坦言：“别墅首付款是我自筹的，另外500万是银行按揭，快两年了，我一直在还贷款，却无家可归。”
望城区法院解释称，“钱已经分配给债权人了”“案件并没有终止执行，一直处于执行状态”。
针对望城区法院“案款已分配给债权人”的说法及退款迟滞现状，北京市炜衡（广州）律师事务所郑政昊律师指出，长沙中院的终审裁定书已明确载明，返还购房款的主体是望城区法院，而非被执行人的债权人。且生效裁定并未设置“先向债权人执行回转、再退还买受人”的前置条件，望城区法院应当按照裁定要求，先行向苏女士履行返还款项义务，而不应将执行不能的风险转嫁给买受人。
中央空调、实木地板等被拆
连马桶都被挖走
2024年9月，望城区法院在淘宝网司法拍卖平台发布拍卖公告，对位于望城区金山桥街道金地三千府的一套别墅进行公开拍卖。公告明确标注房屋为“精装”，有占用，由被执行人居住，无任何瑕疵提示。
淘宝网司法拍卖平台展示的别墅照片。图/受访者提供
“买之前我专门联系了辅拍机构要求看房，对方告诉我被执行人在外地、没有钥匙。”苏女士告诉九派新闻财经记者，出于对司法公信力的信任，加之法院负有现场勘查、查封保管等法定义务，她最终以596.27万元的最高价竞得该房产，并于2024年11月8日付清了全部款项。
2024年11月28日，望城区法院作出拍卖成交裁定，房屋所有权确认归苏女士所有。由于被执行人刘某以“家人需要居住”为由申请延期腾房，经法院协调，双方同意将交房日期延至2025年1月20日。
苏女士表示，过户之前，她曾多次向法官要求现场验房，“且被执行人已经将钥匙交到法院，从望城区法院开车到拍卖标的物处也仅需20分钟”，但对方始终以“已与被执行人充分沟通，不会出现问题”为由拒绝，最后她在未验房的情况下办理了过户。
苏女士收房时的别墅内景。图/受访者提供
2025年1月20日，苏女士在法官的陪同下前往收房，别墅内的景象却让苏女士大为震惊：别墅内的中央空调、灯具、实木地板、暖通设备等固定装修被大面积拆除，墙面、柜门、吊顶等亦遭损毁。“甚至连马桶都被挖走了，整个房屋支离破碎。”
据苏女士提供的现场照片和视频，别墅内多处天花板因中央空调管道被拆而裸露龙骨与电线，墙面墙布被撕毁，实木地板被大面积撬空，厨卫设备被整体移走，部分柜门、门框存在暴力拆除痕迹。
苏女士表示，经逐层逐间统计，损坏与拆除合计达266处，其中损坏149处、拆除117处，涉及固定装修、嵌入式设备、附属设施及庭院地上附着物等多个类别。
“我本意是想收房后拎包入住，但很明显，这套别墅已经丧失了基本的居住使用功能。”苏女士当即拒绝收房，并就收房现状与拍卖公告严重不符一事，向望城区法院提出执行异议，要求撤销拍卖、退还购房款并赔偿损失。
从自行承担瑕疵风险
到撤销拍卖
2025年6月18日，望城区法院作出执行异议裁定，驳回苏女士请求。该院认为，拍卖公告已明确“以实物现状为准，法院不承担瑕疵保证”，且苏女士竞拍前未实地看样，应自行承担风险；房屋损毁如系被执行人造成，苏女士应通过另行提起侵权诉讼解决。
苏女士不服，向长沙中院申请复议。2025年9月26日，长沙中院作出复议裁定，以“房屋内设施系何时被拆除或损坏的事实不清、证据不足”为由，撤销原裁定，将案件发回望城区法院重新审查。
重审期间，望城区法院另行组成合议庭，并于2026年3月6日对被执行人刘某进行调查。刘某自认房屋内部分设施系在拍卖成交、所有权转移后拆除。据此，望城区法院于2026年3月20日再次作出裁定，驳回苏女士异议。该院认定，拍卖公告与竞拍开始时房屋现状相符，设施损毁发生在所有权转移之后，此时拍卖行为已实施完毕，不构成撤销拍卖的法定事由。
苏女士再次向长沙中院申请复议。2026年6月23日，长沙中院作出终审裁定，彻底推翻了一审结论。
终审裁定结果。图/受访者提供
长沙中院认为，望城区法院在拍卖时未对房屋室内固定装修、附属设施等实际状况制作勘验笔录或现状调查笔录，拍卖公告所附照片系多年前的旧照片，并非拍卖启动时的实时现状影像。在未完全查明房屋真实状况的情况下即以“精装”标准对外公示，致使拍卖公告的文字描述及图片展示与房屋客观实际出现明显偏差，未能尽到法定义务，构成程序瑕疵。
关于房屋损毁程度，中院指出，案涉房屋内门体、墙面、吊顶、固定柜体、灯具、中央空调、厨卫固定设施等存在多处人为拆除或损坏，已非局部轻微瑕疵，而是涉及房屋居住使用功能的基础性损毁。上述损毁状态在房屋移交前已客观全部存在或部分存在，但未在拍卖公告中予以任何形式的提示或说明。买受人基于司法拍卖的公信力，有理由相信公告展示的房屋状况与实际情况基本相符。现房屋实际状况与公告描述之间存在根本性差异，足以导致买受人以居住使用为目的的购房意图无法实现，符合法定撤销拍卖的实质要件。
针对望城区法院提出的“损毁发生在所有权转移后、拍卖已完毕”的抗辩，长沙中院明确指出，无论拆除行为具体发生于拍卖成交裁定送达之前或之后，均不改变两个基本事实：其一，拍卖公告未能如实反映拍卖启动时房屋的实际状况，执行法院未尽到现状调查和准确公告的法定义务；其二，买受人最终接收的房屋与其基于公告内容所合理期待的标的物状态存在根本性差异。执行法院仅以所有权转移时间节点为由否定撤销事由的存在，系对法定撤销条件的限缩解释，不予采纳。
据此，长沙中院终审裁定撤销望城区法院作出的拍卖成交裁定，并责令该院在裁定生效之日起十五日内向苏女士全额返还购房款596.27万元。对于苏女士主张的税费、贷款利息损失及资金占用费等其他请求，中院告知其可另行通过诉讼途径主张。
终审裁定生效已逾两月
房款仍无着落
长沙中院终审裁定已于2026年6月24日生效，按照“15日内返还”的明确要求，望城区法院应在7月10日前退还购房款596.27万元。但苏女士称，截至8月26日，她仍未收到任何款项，“法院说钱已经分配给债权人了”。
8月26日，九派新闻财经记者就此事致电望城区法院，一名接线工作人员表示，想要了解详情，需联系负责该案件的承办法官。同日，负责具体经办执行回转工作的承办法官助理向苏女士表示，望城区法院目前已将该案件转入执行程序，“案件并没有终止执行，一直处于执行状态”。
针对房款返还问题，上述承办法官助理透露，法院已向债权人下达限期履行通知书，给予该债权人15天的自动履行期限。若期限届满仍未履行，法院将依法追加其为被执行人，并采取强制划扣等措施。
对于退款迟滞的原因，债权人向望城区法院解释称，因案涉贷款已核销，目前查无经营账户，需走内部回款流程，即先恢复房屋在银行的抵押状态，重新办理抵押登记后，系统才能重新发放贷款用于返还房款。
从竞拍成功到终审胜诉，再到如今陷入“执行难”的僵局，苏女士为这套“精装”别墅已耗费近两年时间，经历了四次法律程序。苏女士坦言：“首付款是我自筹的，另外500万是银行按揭，快两年了，我一直在还贷款，却无家可归，维权成本还在持续增加。”
望城区法院称“购房款已分配给债权人”，但长沙中院终审裁定明确要求该院于15日内全额退款，在案款已经分配的情况下，望城区法院应如何履行退款义务？苏女士主张的税费、贷款利息损失及资金占用费，长沙中院告知“另行诉讼”，苏女士后续可以考虑哪些途径？
为此，九派新闻财经记者咨询了北京市炜衡（广州）律师事务所郑政昊律师。
“本次撤销拍卖的核心原因之一，正是望城法院拍卖公告存在严重瑕疵，未能尽到现状调查和准确公告的法定义务。”郑政昊律师指出，针对望城区法院“案款已分配给债权人”的说法及退款迟滞现状，长沙市中级人民法院的终审裁定书已明确载明，返还购房款的主体是长沙市望城区人民法院，而非被执行人的债权人。且生效裁定并未设置“先向债权人执行回转、再退还买受人”的前置条件，望城法院应当按照裁定要求，先行向苏女士履行返还款项义务，而不应将执行不能的风险转嫁给买受人。
对于苏女士目前面临的“房财两空”困境，郑政昊律师认为其可考虑三条法律救济路径：一是向上级人民法院申请执行监督，请求提级执行、责令望城区法院限期执行或指令其他法院执行；二是向人民检察院申请检察监督，对法院执行活动进行法律监督；三是申请国家赔偿，司法实践中存在因执行错误获赔的先例，《国家赔偿法》明确规定，返还财产时应支付银行同期存款利息，其近两年资金占用损失或可参考此标准主张。
编辑|何小桃 杜波
校对|金冥羽
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